近日，李克强主持召开国务院常务会议，确定加大城镇老旧小区改造力度，推动惠民生扩内需。会议指出，推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。
老旧小区改造市场空间较大
据中达证券推算截至2019年末，老旧小区未来进行改造的总投资额大于6万亿元。老旧小区改造指对建成于2000年以前的缺乏配套设施的住宅小区进行改造，包含更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全生活服务设施等。根据第六次人口普查对各地区按住房建成时间分的家庭户住房状况进行的抽样统计，我们测算2010年年末，2000年前建成的城镇住房面积约118.8亿平方米。考虑到老旧住宅的拆除，我们测算2019年末，2000年以前建成城镇住房建筑面积大于90亿平方米，需改造老旧小区建筑面积大于50亿平方米，未来所需总投资额大于6万亿元，市场空间较大。
老旧小区改造推进速度加快 成为稳投资切入点
中达证券表示老旧小区改造于2015年出于保民生考虑首次提出，于2017年末开始试点，2019年6月以来，随着棚改规模大幅下降，房地产投资增长动力有所减弱，中央密集出台针对老旧小区改造的推进部署及财政支持政策，以期在维持房地产市场平稳发展的同时，达成稳投资目标。2020年4月，住建部鼓励房地产开发企业参与老旧小区改造。
当前房企参与老旧小区改造的主要模式
1)与政府合作，对老旧小区建筑及基础设施进行修缮及改造：当前一线城市供地相对较少，旧城区存量住宅较多，参与老旧小区改造能够使开发商积累存量住宅更新经验、培养相应人才团队，为后续发展奠定基础;
2)参与BOT项目获取运营收入：2015年，广州荔湾区政府公开招标，通过BOT方式引入社会资本进行对老城区的微改造，由企业进行改造、建设及运营，15年运营期满后交回政府。万科中标永庆坊项目后，于2015年12月启动改造，2016年9月完成改造，永庆坊逐渐成为新一代网红打卡点，万科可通过运营取得收入。
我国房地产正在从黄金时代步入白银时代，老旧小区改造的到来，从另一方面来看，也进一步意味着大拆大建在未来可能会逐步减少。那些通过大拆大建发展起来的传统房企未来业绩增长会更加乏力，而那些擅长老旧小区改造的房企可能会迎来较大的发展机遇。
同时老旧小区改造将对开发商的城市运营和资产管理能力提出更高要求，参与改造或将使房企的服务及运营能力得到提升，助力房企在存量住宅时代的持续发展
参与老旧小区改造将助力房企积累住房更新经验，提升服务及运营能力，在存量住宅时代实现持续发展。
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