文/羊城晚报全媒体记者 梁栋贤
(相关资料图)
4月20日,广州市番禺区再推出两宗住宅用地。这两宗位于汉溪大道北侧的住宅用地,双双在经过50多轮的报价后达到了封顶价,这距离上次番禺区出现封顶价的宅地不过一周。
汉溪大道北侧BA0902011地块的成交总价为827425万元,楼面地价为32176元/平方米。汉溪大道北侧BA0902125地块的成交总价为841455万元,楼面地价为33434元/平方米。后者的楼面地价比2020年越秀地产拿下越秀·和樾府地块时的32405元/平方米还高一些。最终这两宗地双双被华润长隆联合体摇中并拿下。
两宗地块的航拍情况(广州市房地产协会供图)
靠近地铁站,北望长隆景区
为什么这两宗宅地都如此受欢迎?最大的原因是地理位置好。
汉溪大道北侧BA0902011地块和BA0902125地块南面是汉溪大道,其中BA0902011地块的西面几乎紧挨着地铁4号线和7号线的换乘站汉溪长隆站D出口,这宗地再往东隔着一条规划中的小路就是BA0902125地块。BA0902125地块离汉溪长隆地铁站D出口的距离亦不过300米,而这一地块再往东走约1公里就能到达地铁7号线和18号线换乘站南村万博站。
自驾车也很方便,因为邻近汉溪大道、番禺大道、新光快速路等主干道,在不塞车的条件下,驾车30分钟可快速到达广州南站、琶洲商务区、广州国际创新城等重要功能片区。
景观方面也不俗,两宗地均北望长隆欢乐世界,视野较为开阔,但白天会有一定的噪声影响,特别是在节假日,长隆景区的客流量还是很惊人的。
配建学校,补齐教育短板
商业配套方面,两宗地所在的汉溪长隆板块已经较为齐备。与BA0902011地块隔汉溪大道相望的是综合体项目时代E-park,时代E-park西面则是另一个大型综合体项目——耀胜新世界广场。与BA0902125地块隔汉溪大道相望的则是保利大都汇,这也是一个规模不算小的商业项目。若是坐地铁7号线往东走一个站,就是万博商务区,这边的商业和商务配套设施就更齐全了。
该板块最大的短板在于教育设施。目前在售的越秀·和樾府和新世界耀胜尊府(耀胜新世界广场的住宅部分)自身均无配套学校,汉溪大道南侧的早期住宅项目——锦绣香江花园和南国奥园,均仅配套了民办学校。这一片区的居民,如果想读公办小学,要走很远。
这次拍地后,这一短板将被补齐,因为BA0902011地块的竞得人须按规划要求配建72班小学、36班初中,并在建成验收合格后无偿移交给广州市番禺区教育局。上述初中和小学的地块一东一西紧密相连,靠西边的小学,西面与BA0902125地块隔规划路相望,东面的初中,则东望越秀·和樾府。
上述学校一个年级12个班,小学一个年级最多可容纳540人,初中600人,都是规模不小的学校,有望解决越秀·和樾府和这两个新拍地块建成楼盘的业主需求。
小学地块往北则是幼儿园用地,BA0902125地块的竞得人须按规划要求配建21班幼儿园,在建成验收合格后无偿移交给广州市番禺区教育局。
不难看出,因为分别有不同的配建任务,而BA0902125地块竞得者的配建量更大,因此两者的地价都比表面看起来的要高一些,在计算配建成本后,两宗地的楼面地价成本其实相差无几。
上述配建学校的出现,确实解了附近楼盘业主的燃眉之急,不过,对于这一片区是否会大价钱引入很知名的学校,则有待后续观察。
汉溪长隆板块正迎来质的变化
汉溪长隆板块的变化不仅是新增了几所学校。今年年初,广州市规划和自然资源局公示了《番禺区汉溪大道北侧地块(BA0902规划管理单元)控制性详细规划》,这一规划涉及的区域,西至新光快速路、南至汉溪大道、东至番禺大道、北至长隆酒店,用地面积106.4公顷,在用地性质、规划指标、公共服务设施、道路交通四个方面都有了调整。
调整后,片区内有居住功能的用地,将新增近20公顷。除了这次推出的两宗纯住宅用地之外,未来还有约9公顷的商业兼容二类居住的用地推出。
此外,规划指标调整总计容建筑面积由139.8万平方米调整至117.3万平方米,较原来的规划减少了22.5万平方米,直观地说,就是这一区域的楼更少了,绿地有望更多了。调整后商业商务建筑面积45.9万平方米,居住建筑面积50.9万平方米,公园绿地兼容娱乐设施建筑面积14.0万平方米,总体而言建筑环境将更好。
越秀·和樾府代建的市政公园(开发商供图)
两个新项目接棒,板块有望接续走红
去年,汉溪长隆板块内的越秀·和樾府销售业绩不错,成了网红楼盘,该项目目前主推约270平方米的五房单位,均价8万元/平方米。该楼盘往南走约一公里,在汉溪大道往南数百米的地方,另有一个一手楼盘香江·拾光盛境,该楼盘主推约105平方米的单位,均价约5.3万元/平方米,不过这个楼盘总共也就几十套单位,而且离主干道很远,因此市场关注度不高。
到明年,随着越秀·和樾府的销售进入尾声,板块内原本就只有耀胜新世界这个地铁上盖楼盘在售。如今情形又不相同,随着这次两宗新地块的拍出,长隆板块住宅市场又有了新的接棒者。
《羊城晚报》2023年4月21日A15版报道
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来源 | 羊城晚报•羊城派
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