嘉凯城（000918）2022年年度董事会经营评述内容如下：
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一、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求报告期内，“房住不炒”仍然是房地产调控政策的主基调。受整体经济下行等因素的影响，房地产行业面临开发投资下降和市场需求不足的双重压力。2022年四季度，随着相关政策的调整，信贷、债券和股权融资“三箭齐发”，为满足房企合理融资需求创造了条件。2022年 12月的中央经济工作会议更是明确指出，有效防范化解重大经济金融风险，确保房地产市场平稳发展，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。2023年1月17日，国家统计局公布的《2022年全国房地产开发投资下降10.0%》显示，2022年，全国房地产开发投资 132,895亿元，比上年下降 10.0%。其中，住宅投资100,646亿元，下降9.5%。2023年1月16日，国家统计局公布的《2022年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，17个城市新建商品住宅销售价格同比小幅上涨，53个城市新建商品住宅销售价格同比小幅下降。2022年，受影片制作供应不足、观众观影需求下降等因素影响，院线行业还未走出低迷。根据国家电影局统计数据显示，全年度电影总票房为 300.67亿元，其中国产电影票房为255.11亿元，在总票房中占比为 84.85%，全年城市院线观影人次为 7.12亿。随着2022年底行业政策的调整，线下观影全面恢复，影视放映行业迎来复苏。公司主要经营区域市场情况:二、报告期内公司从事的主要业务公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式包含自主开发销售以及管理输出的轻资产运营模式。报告期内，公司房地产业务主要经营区域位于长三角，在上海、杭州、南京、苏州等城市有存量住宅及商业项目。截至2022年底，公司在全国116个城市拥有影城151家，银幕数量881块。发展战略和未来一年经营计划（一）发展战略公司将重点围绕城市更新业务，以提供城市升级、开发运营管理输出、商业管理、影视文化等集成式服务为落脚点，打造整体业务布局。公司将紧紧抓住房地产行业政策窗口期，顺应行业形势、经营环境的变化，坚定信心，积极谋变，打造有区域特色的具备持续发展能力的上市公司。（二）经营计划1、强化销售和存量资产去化工作。截止 2022年末，公司存货及投房资产共计约 74亿元，2023年要继续通过加强销售或者整体处置等方式，加快存量资产盘活，为公司的发展提供现金流支持和业绩支撑。2、加快重点项目落地。2023年内要确保存量城市更新项目落地，同时争取在长三角、珠三角等区域再获取1-2个城市更新项目。3、抓住内需提升、消费者信心恢复的发展契机，全面提升院线、商管板块的运营质量和运营效益，为公司的收入及盈利增长贡献力量。4、进一步推进存量项目赋能、不良资产项目受托管理、新项目开发管理、定制项目服务等不动产开发运营输出服务的四大业务模式布局。5、紧抓资本市场政策窗口期，全力推进上市公司再融资等资本运作工作。三、核心竞争力分析1、良好的品牌影响力自公司成立以来，已累计开发逾百个项目，开发体量超2000万㎡，拥有深厚的地产开发、城市更新及资产运营管理经验。2、专业化、高素质的管理团队公司秉承奋发向上、规范诚信的原则，锻造出执行高效的管理团队，公司在投资拓展、营销策划、产品设计、工程建设等领域都拥有完善的人才梯队，具备强大的战斗力。3、完善的产品体系公司根据国家产业结构升级和行业发展变革，制定了完善的产品体系。4、合理的激励机制公司建立了科学、合理、有效的激励机制，把公司发展与管理、核心人才融为一体。5、拥有外部优势公司充分借助股东多年来深耕粤港澳大湾区的城市更新、棚户改造及工程施工业务资源进行项目开发，形成自己的优势和特点，具有可持续发展的保障。四、主营业务分析1、概述报告期内，公司紧紧围绕年度工作目标，重点做好了以下工作：1、聚焦重点存量项目，通过加快存量资产去化、盘活公司资金等方式，拓展资金收入来源。同时，严控支出，统筹资金管控，最大化提升资金利用率，有效保证了公司现金流安全以及日常经营活动的正常进行。2、推进院线业务发展，积极寻求创新突破，细化营销工作，不断提高市场份额和经营业绩。同时，努力提高卖品业务、多经业务等非票房业务收入，打造新的利润增长点。3、发挥公司多年积累的专业管理优势与能力，积极拓展商业管理、影视文化等轻资产业务，实现专业管理输出。同时，探索多元业务和利润增长点，对于优质项目积极接洽外部资源，寻求合作伙伴及战略投资方，寻求合作共赢。4、完善公司管理架构和激励机制，提升管理效率，强化核心团队的凝聚力。五、公司未来发展的展望（一）发展战略公司将重点围绕城市更新业务，以提供城市升级、开发运营管理输出、商业管理、影视文化等集成式服务为落脚点，打造整体业务布局。公司将紧紧抓住房地产行业政策窗口期，顺应行业形势、经营环境的变化，坚定信心，积极谋变，打造有区域特色的具备持续发展能力的上市公司。（二）经营计划1、强化销售和存量资产去化工作。截止2022年末，公司存货及投房资产共计约74亿元，2023年要继续通过加强销售或者整体处置等方式，加快存量资产盘活，为公司的发展提供现金流支持和业绩支撑。2、加快重点项目落地。2023年内要确保存量城市更新项目落地，同时争取在长三角、珠三角等区域再获取1-2个城市更新项目。3、抓住内需提升、消费者信心恢复的发展契机，全面提升院线、商管板块的运营质量和运营效益，为公司的收入及盈利增长贡献力量。4、进一步推进存量项目赋能、不良资产项目受托管理、新项目开发管理、定制项目服务等不动产开发运营输出服务的四大业务模式布局。5、紧抓资本市场政策窗口期，全力推进上市公司再融资等资本运作工作。（三）可能面对风险1、政策风险房地产行业是国家政策调控的重点关注领域，受到国家宏观调控政策影响较大。2、融资风险房地产行业属于资金密集型行业，在相关监管制度的影响下，公司的融资渠道受到一定限制，融资成本较高。3、管理风险面对政策调控、市场环境不断发生的变化，对企业的研判力、决策力与执行力提出更高的要求，倘若公司未能持续完善规范有效的控制机制，公司将面临一定的管理风险。4、新业务培育风险为了做大做强上市公司，推进公司快速发展，公司在不断尝试新业务的培育和孵化，如果新业务的发展达不到预期，也将对公司经营业绩造成不利影响。同时，在培育发展新业务过程中，公司面临组织机构、市场环境、渠道建设、队伍建设等多方面的挑战。5、院线业务随着电影行业的快速发展，各地影城数量迅速扩大、影城规模迅速扩张，院线的竞争日益激烈，根据灯塔专业版数据显示,2022年国内影院和银幕数量分别为12,560家与76,534块。银幕数量的快速增长导致单银幕票房产出出现下降，可能对公司院线业务盈利产生不利影响。（四）公司应对策略与重点工作1、做好增收节支工作。继续盘活存量资产，抓销售促回款；通过优化融资结构、科学管理、优化流程等手段降低成本和开支。2、全力推进重点项目特别是存量城市更新项目落地，增强公司可持续发展能力；加快推进轻资产管理输出服务布局，提升公司盈利能力。3、进一步提升院线和商管的运营管理水平，有效应对经营风险，抓住消费复苏机遇期，提升经济效益。4、抓住上市公司股权融资等资本运作机遇，改善公司经营基本面。5、强化人才队伍建设，制定专业培训计划，落实激励机制，完善项目管理团队经营业绩与绩效考核，充分调动各专业团队的积极性，为公司可持续发展保驾护航。
