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境内债单月发行 由正转负，下半年偿债压力有所下降。融资发行端来看，23 年4 月单月房地产行业境内债融资额为529.8 亿元，单月同比-9.6%；境外债融资额为97 亿元，单月同比-30.1%；信托融资额为87.7 亿元，单月同比-41.4%。境内债单月发行总额小幅回落，同比增速由正转负。偿还端来看，5 至7 月境内外债总偿还金额分别为478.7、530.6、769.4 亿元，偿债压力有所下降。净融资端，4 月单月房地产行业净融资额为-250.4 亿元，环比减少317.5 亿元。23 年1-4M 累计净融资额-552.7 亿元。
整体融资成本小幅下降，国央企占比持续提升。23 年4 月单月境内债融资总额（房企统计口径）531.6 亿元，加权平均融资成本3.56%，较上月变动-0.25%。分类来看，公司债、中票和短融融资额分别为111.4 亿元、187 亿元和90.9 亿元。公司债、中票和短融的融资成本分别为3.99%（较近半年变动0.04%）、3.8%（较近半年变动-0.09%）和3.28%（较近半年变动0.24%）。单月占比来看，23 年4 月单月央企占比42.4%，国企占比51.4%，非央国企占比6.2%，国央企占比持续保持高位。
强信用央企融资成本持续下降，中信用房企融资破冰。累计融资来看，23M1-4 高信用房企新增融资652.3 亿元，融资最多的三家强信用房企为金融街、首开、华润，分别发行143.7、133、75 亿元；中信用房企新增融资12 亿元。国央企凭借信用优势，融资成本普遍较低。招商、保利、华润融资成本低于3%，较22 年进一步下降。
偿还端来看，部分房企 2023 年剩余债务到期规模较大，恒大、碧桂园、融创到期规模分别为306、191、133 亿元；滨江、恒大、金地 2023 年到期债务占比分别为42%、33%、33%。单月来看，恒大、万科、华润在23 年M5 到期债务分别为190、41、30 亿元。
投资建议：资产质量优化带动优质房企PB 回升。当前国央企的销售超预期复苏，预期差将带动国央企估值小幅回升。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB 逐步回升至2018 年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。
风险提示：二手房挂牌量持续提升，市场对宽松政策反应钝化，房价超预期下跌等。
