周四（6月8日），地产行情继续演绎，早盘成为市场少有的亮点，午后携手“金特估”继续起舞，表现亮眼。时间拉长来看，地产股近期持续性不错，并且出现了短线情绪龙头，如京投发展5日4板。指数方面，以中证800地产指数为例，该指数此前跌破近9年低点，近期迎连涨行情，行情持续修复。
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市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF——地产ETF（159707）今日早盘下探后快速回升，午后持续上攻，场内价格一度上涨超2％，收盘仍上涨1.93％！全天成交额为7587万元，较上一交易日放量6成！
成份股中，首开股份上涨4.02％，招商蛇口、华发股份涨逾3％，滨江集团、保利发展、新城控股纷纷涨超2％。值得注意的是，该ETF此前5月30日盘中下触及上市新低，近期迎反弹修复，日线已5连阳！
资金方面，主力资金仍保持房地产行业净流入势头。Wind数据显示，房地产行业今日获主力资金净流入15.25亿元，位于今日排行榜第四。统计来看，主力资金近5日已合计流入房地产行业63.32亿元！
结合近期行业政策、板块行情、“中特估”主线等总结来看，或有三个方面因素催化地产行情：①政策宽松预期持续提升；②板块性价比凸显；③地产“中特估”行情演绎。
官媒+地方政府齐发力，政策宽松预期持续提升
官媒方面，2023年6月6日，中国经济时报发表题为《一线城市房地产限购应适时优化调整》的文章，提出随着我国“房住不炒”的房地产长效机制逐步建立，限购等这类房地产调整的行政手段应适时优化调整，直至退出，而代之以稳定的、制度化的长效机制。
6月8日，中房网发文指出，房地产行业是国民经济重要支柱产业，当前还有不少地方在执行相对严格的限购、限贷、限价政策，造成了市场价格信号的扭曲，以及资源的错配。上述限制类政策应是在特定历史条件及行业发展情况下出台的短期行政措施，而在相关外部条件有变化，限购限贷等政策已无存在必要的情况下，取消限制类措施是应有之义。
地方政府方面，地方政策持续发力，提振房地产市场。据克尔瑞数据，2023年4月1日至5月23日，区域房地产政策以保需求为主，19省市发布22个松绑政策，落地相关措施以优化公积金贷款额度、首付比例为主。
19省市中，安徽、河南两省优化住房公积金部分提取政策，大连、郑州、宁波三个准一线城市优化公积金提取、贷款相关政策。重点政策方面，泉州、大连下调首套房公积金贷款首付比例至20％，青岛下调首台房商贷首付比例至20％；青岛、南昌、宁德鼓励尝试房票安置。
国金证券研报指出，预计供给侧支持将加速推进，高能级城市需求侧政策将持续落地，供需政策协同发力支撑市场销售复苏，能拿好地且快速去化的房企更加受益。推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企。
复苏趋势未改变，板块性价比凸显
销售端，新房、二手房维持弱复苏。从新房维度，保持弱复苏态势。截至6月3日，30城商品房累计成交面积为6215万㎡，同比+11.2％。从二手房维度，成交量略有下滑。2023年6月2日，国信地产跟踪的样本7城二手住宅当周成交面积92万㎡，环比-11％，成交量高于2022年，低于2019-2021年。
拿地端，住宅类用地成交走弱。2023年6月4日，100大中城市住宅类用地当周成交面积557万㎡，环比+19％。截至6月4日，100大中城市住宅类用地累计成交面积12460万㎡，累计同比-12％，较2021年同期-66％，较2020年同期-60％，持续走弱。100大中城市住宅类用地当周成交溢价率6.2％，继续保持好于2022年但弱于2019-2021年的状态。
国信证券指出，虽然5月地产复苏短期趋弱，但市场复苏大势不会改变，且优质房企的销售低点、业绩低点均已过去。经历了近2月的热度回归期、政策空窗期，地产股已跌出了β空间，板块已非常具备性价比。继续强烈建议左侧投资者布局地产及地产链，重点跟踪销售数据边际变化和新闻动态，任何被市场感知到的基本面或政策向好，都会带来丰厚的回报。
顺应行业趋势，地产“中特估”或继续演绎
4月28日高层会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。
平安证券复盘房地产发展，指出三个阶段：
1）“三高”旧模式形成，适应特定时代背景；
2）发展红利消失，旧模式弊端渐显；
3）轻重并举、多元化经营为海外房企主要模式。新发展模式不仅为房企融资经营模式转变，或涉及住房等制度完善与变革：住房及土地制度变革为新旧模式平稳过渡重要基础，完善的住房租赁金融政策体系，为向新发展模式平稳过渡重要保障。
中信建投认为，房地产新发展模式下，行业呈现城市聚焦、存量运营和轻资产化三大趋势。城市聚焦方面，央国企在核心城市优势明显，强投资+强销售推动竞争优势持续扩大；存量运营方面，央国企手握大量优质资产同时具备长足经验；轻资产化方面，央国企的品牌优势和信用优势凸显。由于央国企顺应了房地产行业城市聚焦、存量运营和轻资产化三大趋势，看好其经营持续提升和价值重估。
华泰证券表示，地产“中特估”从2021下半年以来就已经开始呈现，并且具备扎实的基本面支撑——国央企在融资、拿地、销售、业绩等环节更具优势，能够享受供给侧出清后竞争格局的改善。在当前的政策和市场环境下，我们预计地产“中特估”还将继续演绎。
如上，从产业周期和配置角度看，地产板块中龙头及央企地产或更具有投资价值。
就头部房企配置而言，资料显示，地产ETF（159707）跟踪的中证800地产指数覆盖市场龙头地产股，前十大重仓股权重超7成，囊括“招保万金”，权重占比近5成。成份股国企央企含量高，在“中特估”大背景下，国有地产配置价值或逐渐提升。地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性。
风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。
来源：金融界资讯
